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- 不動産売却メニュー｜どうする？相続した不動産「空き家」「空き地」
相続・空き家のお悩みをスパッと解決！
栗東市・草津市・守山市周辺で不動産相続や空き家問題にお悩みの方は、「株式会社トラスト不動産」にお任せください。相続診断士の資格を有する代表自ら、相続後のトラブル回避のアドバイスをさせていただきます。「なにから手をつければ良いかわからない」という方も、ぜひお気軽にご相談ください。
不動産相続の
基礎知識と注意点
複雑な法律や血縁関係が絡む、不動産の相続。のちのちのトラブルを防ぐためにも、不動産屋に丸投げではなく、相続人となる方もあらかじめ基礎知識を蓄えておきましょう。突然発生することも多い相続。「まだその予定はない」という方も、ぜひご一読ください。
相続前に知っておきたい基礎知識
戸籍謄本は早めに集めておく
不動産相続では、被相続人（故人）と相続人全員の戸籍謄本を集める必要があります。とくに被相続人に関しては生まれてから亡くなるまでのすべての戸籍謄本が必要なため、転勤・引っ越しを繰り返している場合は取り寄せに時間がかかってしまうこともあります。書類が不足していると相続手続きがストップしてしまうため、戸籍謄本は早めに集めておきましょう。
不動産の名義変更は必須
不動産を相続する場合は「相続登記」を行い、物件の名義を故人から相続人へ変更する必要があります。名義人＝相続人になっていないと不動産を売却することもできないため、しっかり手続しておきましょう。登記事項証明書などいくつかの書類が必要なので、早めに準備をはじめると安心です。
不動産相続にかかる税金について
不動産を相続すると、場合によっては「相続税」が課せられることがあります。実際には非課税となるケースが大半ではあるものの、平成27年の法改正により相続税の基礎控除額が40%ダウンしたことから、対象となる方が増加しています。
相続税の基礎控除額は、以下のように計算できます。
3,000万円＋（600万円×法定相続人の数）
たとえば法定相続人が3人いる場合、基礎控除額は3,000万円＋（600万円×3人）＝4,800万円となる計算です。仮に相続物件の不動産評価額が3,000万円なら、基礎控除額を下回るため相続税の対象にはなりません。
相続後のトラブルを回避するためのポイント
相続後のトラブルを回避するためには、「相続人」「遺産の分割割合」「相続方法」の3つのポイントを明確にする必要があります。
相続人
不動産の相続が発生したら、まず「誰が相続するのか」をはっきりさせましょう。通常、相続人は民法により「法定相続人」として定められていますが、故人の遺言書がある場合は、その内容に従って相続人を確定させます。
遺産の分割割合
相続人が確定したら、それぞれの分割割合を決めましょう。遺産の分割割合は民法に定められていますが、遺言書に記載がある場合はそちらが優先されます。
相続方法
相続人が複数いる場合、以下の4種類の相続方法を選択できます。
| 現物分割 | 不動産を売却せず、そのままの形で相続する方法です。自宅のほかに別荘や土地を所有しているなど、相続物件が複数ある場合に適用できます。 |
|---|---|
| 代償分割 | 不動産そのものを相続した相続人が、他の相続人へ差額分を支払う方法です。たとえば相続人が2人で、相続不動産の評価額が3,000万円の場合、一方が不動産を相続する代償金として、もう一方に半額の1,500万円を支払います。 |
| 換価分割 | 相続不動産の売却代金を、相続人同士で分け合う方法です。不動産を現金化することで、遺産を公平に分け合いやすくなります。 |
| 共有名義 | 相続不動産を相続人同士の共有名義とする方法です。ただし、相続人が多くいる場合は、売却時のトラブルの原因になることも少なくありません。 |
早めの対策で、
空き家リスクを回避！
「実家を相続したは良いが、使い道がなく困っている」
「誰も住む人がおらず、固定資産税だけを払い続けている」
など、空き家問題でお困りの方はいらっしゃいませんか？ 空き家を放置していると、実にさまざまなリスクを抱えることになってしまいます。早めはやめの対策で、将来のリスクを回避しましょう！
空き家を放置するデメリット
固定資産税が課せられる
たとえ誰も住んでいない空き家でも、不動産には固定資産税や都市計画税などの税金が課せられます。空き家は、まったく使い道がないのにしっかり課税される「負の遺産」です。放置している年数が経つほどどんどん税金が課せられ、やがて家計を圧迫してしまうリスクもあるでしょう。
管理・維持コストがかかる
誰も住まなくなった空き家は、想像以上のスピードで劣化していきます。すると屋根瓦やタイルが剥がれる、害虫が大量発生するなど、近隣へ迷惑をかけることにもなりかねません。
「特定空き家」に指定されると、リスク増大
「空き家対策特別措置法」の施行以降、あまりに老朽化してボロボロになった空き家には行政指導が入るようになりました。さらに所有者が指導に従わず、管理・維持を怠った場合は「特定空き家」に指定されてしまう危険性もあります。
「特定空き家」に指定されると、「固定資産税・都市計画税の住宅用地の特例」が受けられなくなり、税金がおよそ5倍に膨れ上がってしまいます。さらに再三の勧告を無視し続けると、行政代執行による空き家を強制解体されてしまうケースも。解体費用は空き家の所有者に請求され、もし支払えない場合は財産の差し押さえといった事態にもなりかねないのです。
空き家の活用方法
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賃貸物件として貸し出す
空き家の使い道がない場合は、賃貸物件として貸し出すのもひとつの手です。築年数が経過している物件でも、修繕やリフォームを施せば入居希望者が集まる可能性は十分あります。将来的に相続が発生した場合、自用地ではなく貸家建付地や貸家として評価されるため、節税効果も期待できるでしょう。 ただし、修繕費などを理由に入居者トラブルが発生したり、税金控除ができなかったりと、個人で行なう場合は複雑なケースが起こり得ます。そういったことを防ぐためにも、一度不動産会社の話を聞いてみることをおすすめいたします。
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土地として活用する
建物があまりに老朽化している場合は、思い切って更地にしてしまうのもおすすめです。マンション・アパートや駐車場経営、太陽光発電施設やコンビニチェーンへの貸地など、さまざまな活用方法が考えられます。ただし、解体費用は実費となるので、収支のバランスをしっかり計算しておきましょう。
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売却して現金化する
もっとも手軽かつリスクが低いのは、空き家を売却して現金化する方法です。最近は若者を中心に「古民家のリノベーション」や「田舎暮らし」に憧れる層が増えているため、すぐに買い手が見つかるケースも少なくありません。「古すぎて売れないのでは？」と思ってしまうような空き家も、まずは一度ご相談ください。経験豊富な査定員が物件の魅力を発掘し、最適な売却計画をご提案いたします。
ここに注目！
「相続」のプロフェッショナルが親身に対応！
株式会社トラスト不動産代表・三嵜は、ファイナンシャルプランナーと相続診断士の資格を取得しております。専門家の目線から親身にアドバイスをさせていただきますので、相続に関するお悩みは当社までお気軽にご相談ください。相続不動産の売却だけでなく、相続税や、相続後のトラブル回避までトータルサポートいたします。
